Análisis de precios de las viviendas de Guayaquil metropolitano, ubicadas en la zona de la avenida Samborondón

Abstract

La falta de un índice de precios del mercado inmobiliario en el Ecuador no permite realizar un seguimiento de la evolución de los precios de la vivienda en el país. Lo común es encontrar datos de tipo descriptivo realizados por agentes de bienes raíces en base a precios históricos que manejan en sus portales web, cuya información es proporcionada por las personas interesadas en vender/alquilar sus viviendas, sin que esto signifique los valores reales de las transacciones finales. La tendencia del crecimiento de los precios en los últimos años de las viviendas en la ciudad de Guayaquil y sus alrededores muestra la necesidad de evidenciar las verdaderas causas, ya que podría tratarse de especulaciones, que si se mantienen sostenidamente pueden llevar a problemas graves como la generación de una burbuja inmobiliaria. Más allá de dotar al sector inmobiliario con información agregada, existe la importancia de realizar un análisis sectorial que permita identificar puntos geográficos en los que el precio esté aumentando a un ritmo mayor al promedio. El presente estudio tiene como propósito analizar los precios de las viviendas de Guayaquil Metropolitano, particularmente aquellas ubicadas en la zona de la vía Samborondón desde el km1 hasta el km 10, para el período de noviembre a diciembre del año 2014. Que contribuye a responder parcialmente la interrogante del consumidor acerca de qué sectores de la ciudad de Guayaquil Metropolitano es más caro o más barato adquirir una vivienda oen qué momento es más conveniente alquilar que comprar. Para lograrlo se ha procedido a crear un indicador que muestre la situación actual del mercado inmobiliario en dicho sector, recurriendo a la metodología del PER (ratio precio-beneficio), cuyo ratio está dado por la relación del precio sobre el alquiler de la vivienda, el cual sirve para evaluar la sobrevaloración o infravaloración del bien. Para estimar los precios tanto de venta como de alquiler se procedió a construir dos modelos econométricos, basados en la metodología de precios hedónicos, hallando el valor implícito de cada una de las características (internas y externas) de la vivienda, cuyos cambios marginales aportan a la variación del precio. Además se plantea un modelo financiero usando la metodología del Zillow Real Estate Research, que compara los costos netos anuales de comprar una vivienda y los costos netos anuales de alquilarla, cuando esta diferencia es negativa o cero se considera como el horizonte de equilibrio, el cual significa que a partir de ese año la compra de la casa es más beneficiosa que el alquilarla. Los resultados empíricos VII señalan que el mercado de la vivienda en el sector de la vía Samborondón presenta un PER de 14 años, el cual indica que el precio de adquisición de la vivienda equivale en promedio al ingreso proveniente de 14 años de alquiler. El precio por metro cuadrado de alquiler para dicha zona es de $6,08 y el precio por metro cuadrado de venta es de $1.012,60.