Evaluación De Proyectos Con Opciones Reales: Aplicación A Un Proyecto Inmobiliario Con Punto De Equilibrio

Abstract

En este trabajo se aplica un modelo integrado de valoración de empresas o proyectos de inversión, donde podemos demostrar que los resultados de nuestras inversiones pueden variar según la flexibilidad que tengan los ejecutivos en la toma de decisiones dentro de los proyectos, ajustándose a la capitalización de nueva información y de las cambiantes condiciones del mercado. Esta valoración integrada es el análisis de las opciones reales combinado con el descuento de flujos de caja, y constituye una forma de determinar el valor de la flexibilidad en las actividades futuras.

El proyecto a evaluar consiste en la construcción de un condominio en un terreno de 300m2 ubicado en la ciudadela Portón de las Lomas, en la ciudad de Guayaquil. Dicho condominio esta formado por 10 departamentos distribuidos en una planta baja y 4 pisos; cada departamento cuenta con parqueaderos que están ubicados en el subterráneo y en el retiro frontal del condominio; contará con acabados de primera clase, como comunicación entre cada piso tendrá un ascensor adicional a las escaleras. Se analiza el proyecto bajo dos modelos de negocios: (i) la construcción y posterior venta de las unidades construidas, y (ii) la preventa en planos y posterior construcción del proyecto sólo si la preventa resultó exitosa. Este segundo modelo de negocios tiene un componente de flexibilidad ya que permite ajustar la decisión de llevar a cabo la construcción del proyecto, sólo si luego de la preventa se espera un resultado positivo en la inversión.

Un proyecto que es valorado con el método tradicional de Flujo de Caja Descontado puede ser descartado en muchos caso por no parecer rentable o por tener un rendimiento bajo. El resultado de la valoración de nuestro proyecto en el primer modelo de negocios nos indica que es rentable pero que los beneficios obtenidos son bajos generando un VAN esperado de $2,079.40.

El segundo modelo de negocios, que contiene una etapa de preventa, puede ser considerado como un proyecto con una “opción de esperar” que brinda flexibilidad ya que permite realizar una toma de decisión que minimiza el riesgo para los inversionistas. En la literatura financiera esta opción de esperar se considera una opción real. Con la aplicación de la teoría de valoración de opciones aplicada a las opciones reales, se determinó que dicha flexibilidad agrega valor al proyecto por un monto de $34.545,04; demostrando de esta forma que la opción de esperar puede cubrir un poco el riesgo al que nos enfrentamos al realizar un proyecto.

Este trabajo se presenta de la siguiente manera: el primer capítulo muestra la introducción y la justificación para llevar a cabo este trabajo; el segundo capítulo describe el mercado de bienes-raíces en Ecuador (Guayaquil), su evolución y el impacto que este tiene en la economía; en el tercer capítulo se mencionan algunas formas de valoración conociendo así sus ventajas y desventajas, y pudiendo determinar cuál podría ser el que mas se ajuste según el proyecto que nos encontremos realizando; la descripción del proyecto la detallaremos en el capitulo cuatro, que consiste en la estimación de los flujos que se va a evaluar; en el capitulo cinco evaluaremos financieramente las dos modalidades de llevar a cabo el proyecto, mostrando el valor de la opción de esperar; y, finalmente, en el capítulo seis se presentarán las conclusiones del trabajo realizado.